拉瓦塔广场一号，在位于纽约以北约一小时车程的哈德逊河上，是纽约一个迷人的小村庄。这是一栋建于1890年的美丽的维多利亚式老房子，面积达4600平方英尺(约合4600平方米)，有五间卧室和五间浴室。这栋房子之前的主人是亚当·布鲁克斯(Adam Brooks)，他是这部2008年浪漫喜剧的导演和编剧当然,也许以及唱作人英格丽·迈克尔森(Ingrid Michaelson)。现在的主人是犹太人(以前哈西德派的雷鬼艺术家马蒂亚胡(Matisyahu)最近将这栋房子以190万美元的价格挂牌出售。

房产挂牌拥有河景，地下盐水温泉池，和一个美丽的环绕门廊。它没有提到这所房子闹鬼，而且它是过去50年里最有趣、最著名的房地产法律案件之一的主题。它在法学院被称为"捉鬼敢死队规则"

拉瓦塔公寓只是目前出售的数十个据称是鬼屋的房子之一。出售凶宅是一项复杂的谈判，糅合了当地法律、当地文化和当地传说。对于房地产销售来说，这甚至不一定是件坏事;由于声名狼藉，尼亚克的房子过去的售价远远高于该地区的同类房子。也许马蒂亚胡喜欢鬼魂。或者至少是神秘的法律历史。

除了少数例外，房地产法律取决于州法规而不是联邦法规。(这些例外情况包括石棉和含铅涂料。)对于所谓的信息披露，即买家在购买完成前有权了解的房屋信息，各州的要求大相径庭。兰德尔·贝尔说:“大约一半的州是信息披露州，一半的州是买者自负的州。”

贝尔是一名房地产估价师;他将财产的损失按美元价值计算。这意味着贝尔经常被要求做一些非常正常的事情，比如计算出在自然灾害中受损的财产到底值多少钱。但他也可能是全国最重要的评论家，就像E.J.迪克森在《滚石》杂志把它“世界上最可怕的谋杀现场。”贝尔在洛杉矶工作，曾在Tate-LaBianca谋杀案的现场工作，以及JonBenét Ramsey被杀的房子，以及Nicole Brown Simpson和Ron Goldman被杀的地方。所以他在经营有黑暗历史的房地产方面有点经验。

贝尔也研究过凶宅，当然，凶宅和真正发生过谋杀案的房子不是一回事。但有趣的是，从法律角度来看，这两个因素属于同一范畴。这有点冷酷和精于算计，但在房地产法中，现场谋杀和假定的鬼魂都是不会影响房屋物理状态的问题，但会影响房屋的价值和居住体验。

贝尔解释说，披露状态要求卖方提供相当数量的信息，包括屋顶、地基、电器的状况，是否有水或烟的损坏，诸如此类。他说，信息的准确程度各不相同，纽约和加州的规定尤其严格，但总的来说，卖家必须如实填写一张大表格。

买者自负，拉丁语意思是“买家当心”，与此相反。在采用这一指导方针的州，例如阿拉巴马州、阿肯色州、北达科他州、西弗吉尼亚州和怀俄明州，通常有一条规则规定，如果被问及直接问题，卖方或卖方代表必须如实回答，但卖方没有义务自愿提供信息。

贝尔说:“你可能披露的信息有数百条。”许多州使用相当标准的检查表，没有任何奇怪之处，但不是所有州。包括科罗拉多州、伊利诺伊州、印第安纳州和密苏里州在内的几个州要求卖方披露房屋是否曾被用于制作甲基苯丙胺(甲基苯丙胺会留下有害废物)。在密西西比州，卖家被要求说明地毯或油毡下面是否有硬木地板，以及房子有什么样的互联网接入，这是相当慷慨的。

在信息披露州中，还有一个术语叫做“污名化财产”。它指的是在房子或财产上已经发生或可能发生的事情，而不是物质损害。最常见的意思是犯罪:谋杀、自杀或盗窃。这一领域最重要的法律先例来自于1983年加州的一个案件里德诉金案．多莉丝·里德从罗伯特·金手中买下了一所房子，她不知道10年前有一个女人和她的四个孩子在那里被残忍杀害。这里的大问题是，金不仅知道犯罪，而且实际上要求邻居不要向潜在买家透露任何有关犯罪的信息。披露要素——卖方有义务在没有被特别询问的情况下披露有关房产的事实——在这里是至关重要的，因为任何实际的房屋检查都不可能发现谋杀，而且买方可能不会想到去问。这个案例产生了“污名化财产”的概念:一种可能是看不见的，也可能是无形的，关于一种财产的东西，可以影响未来居住或出售该财产的感觉。

这让我们想到了1991年涉及马蒂亚胡在尼亚克的房子的案件。尼亚克案被称为斯坦博夫斯基诉阿克利案．海伦·阿克利，当时的房主，想把房子卖给杰弗里·斯坦博夫斯基。斯坦博夫斯基同意了，并付了首付款——结果发现这所房子据说闹鬼。事实上，阿克利曾多次吹嘘这所房子闹鬼，包括在一次《读者文摘》故事叫做“哈德逊河上的鬼屋阿克利声称他见过几个鬼魂，包括一个独立战争时期的士兵和一个显然批准她对油漆颜色的选择。还有关于幽灵脚步声的报道，后来会消失的礼物，还有一个孩子每天早上被鬼魂摇晃她的床吵醒。然而，这些互动被描述为和平的。

斯坦博夫斯基起诉阿克利没有透露这所房子闹鬼。在最初的驳回之后——纽约当时是一个买者自负的州——判决在上诉中被推翻，法院发现阿克利故意隐瞒了可能影响房屋价值的信息。多数意见由以色列·鲁宾大法官撰写的《纽约最高法院上诉部的故事》非常有趣，充满了双关语和文字游戏:

为了避免这种站不住脚的后果，认为闹鬼是一种可以而且应该通过对场所的合理检查来确定的情况的概念，是一个应该从法律先例中被驱除并安静地安息的妖怪。

部分由于这一裁决，今天的房地产卖家经常被要求注意一所房子是否被普遍认为闹鬼。在我读到的任何一份政府披露表格中，都没有具体的问题，而是一个更笼统的问题，即是否有其他因素可能影响房屋的价值或房屋所有者的福祉。“如果有人问我，我会说，‘是的，如果它有闹鬼的名声，你应该透露，’”贝尔说。

也有一些例外。亚利桑那州明确规定，即使卖家被询问，也不要求披露房屋中发生了谋杀。卖方不能撒谎，但可以简单地说:“法律上没有要求我回答这个问题。”你可以想象，这是一种赠品。在加州，你必须披露过去三年内在这所房子里发生的任何死亡事件，但你必须披露法律上禁止即使被询问，也不能透露艾滋病毒携带者或艾滋病患者是否在这所房子里生活或死亡。

住在有人被杀过的房子里，似乎对绝大多数潜在购房者没有多大吸引力。但披露凶宅并不一定会破坏交易。贝尔说:“对一些人来说，这就是他们想要的。肯定的是,有时候闹鬼会让人倒胃口但这一切都取决于市场，嗯，还有鬼魂。以尼亚克的房子为例，这所房子著名的超自然和合法地位可能推高了它的价格。在过去在美国，它的售价明显高于该地区的同类房屋;2019年，它的每平方英尺价格远远高于尼亚克的其他房子，尽管它也是一栋非常漂亮的房子，实际上位于哈德逊河上。

在新奥尔良这个幽灵泛滥的城市，一些房地产经纪人在他们的“出售”广告牌上额外加了一个小标志。在其他城市，这种标志可能会写着“新装修”或“降价”，但是在新奥尔良还有一些地方，有人说“闹鬼”或“Beplay客户端安卓版不闹鬼”。在一个有着如此丰富的超自然历史的城市，这些鬼屋有时会要价很高。白玉兰大厦被列为该市最著名的鬼屋之一将近500万美元在2016年。

所以马蒂亚胡为他的鬼屋要求更多的钱也许不是疯了。毕竟，有很多带盐水温泉池的百万美元豪宅。但其中有多少是能批评你的室内设计选择的恶作剧鬼呢?

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